卖家以台风等不可抗力逾期交付厂房主张免责，冠领律师精准抗辩助买方解约获77.7万余元违约金金

　　2023年12月，广东惠州风盛公司董事长办公室内，暖阳透过百叶窗洒在红木办公桌上，青瓷茶杯里的茶香袅袅升起，却没能冲淡空气中的凝重感。董事长林盛将两份《厂房买卖合同》推至北京冠领（深圳）律师事务所律师陈德浩面前，语气沉稳地说道：“今天麻烦您特地从深圳跑一趟，主要是为了我们购买厂房的纠纷事宜。对方逾期3个多月未交房，我们提出了解约，但他们却以疫情、台风等不可抗力因素为由，声称合同无法解除。请您帮我们把把关，看看他们这说法在法律上是否站得住脚？”

　　在动身赶赴惠州前，冠领律师已提前对接风盛公司工作人员，梳理清楚了案件的核心脉络：2023年2月，风盛公司为扩大生产规模，与黎锦公司签订厂房买卖合同，合同总价1554万元，约定当年6月22日完成交房。之后，风盛公司严格按照合同约定，使用自有资金754万元及银行贷款800万元，履行了购房款支付义务。

　　6月份之后，风盛公司已经开始按月偿还银行贷款，黎锦公司却迟迟没有交房的动静。眼看扩产计划被迫搁置，风盛公司向黎锦公司提出解约。可黎锦公司却不愿放弃这笔订单，直至2023年10月末才让风盛公司收房。风盛公司拒绝，双方就此陷入房屋买卖合同纠纷僵局。

　　冠领律师快速翻阅完合同、付款凭证、贷款合同等材料，从关键节点切入客观分析：“林总，咱们先看疫情这个因素。买卖合同是2023年2月签的，而对方主张受疫情影响的时段，主要集中在2022年10月到2023年1月，均在合同签订之前。从法律层面来看，不可抗力需是合同履行期间发生的、无法预见且不能克服的客观情况，他们以此作为逾期交房的抗辩理由，在法律上难以成立。”

　　关于台风影响，冠领律师继续说道：“咱们都清楚，广东沿海地区台风是常见天气现象，属于可预见的风险。双方签合同约定交房时间时，本就该把这类天气对工期的潜在影响考虑进去。更何况，2023年7月中旬台风‘泰利’影响惠州的时候，已经过了约定的交房日。《民法典》明确规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任，因此这个理由的抗辩力也较弱。”

　　听完这番条理清晰的分析，林盛紧绷的肩膀明显放松下来，眉头舒展了不少。他拿起桌上的茶杯抿了一口茶，随后拉着冠领律师，就违约金核算、已还贷款的承担、后续诉讼流程等具体事宜展开了细致商讨，冠领律师也逐一给出了专业建议。2024年1月，在充分准备后，冠领律师作为代理人，代表风盛公司向当地法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。

　　庭审现场的情况，正如冠领律师此前预判的那样，黎锦公司果然以“疫情、台风属不可抗力”为由提出抗辩，声称自己无需承担违约责任，坚决不同意解除合同；而案涉银行则从自身债权保障角度出发，主张案涉借款合同合法有效，要求继续履行。

　　面对各方观点，冠领律师沉着应对，清晰陈述了不可抗力抗辩不成立的代理意见，并据此指出黎锦公司的逾期交房行为已构成严重违约，应依据合同中“按已付款项的5%支付违约金”的约定，向风盛公司支付77.7万余元违约金。

　　针对银行贷款的处理问题，冠领律师进一步阐述，风盛公司与银行签订的《借款合同》，核心目的是为购买案涉厂房，本质上属于基于厂房买卖合同产生的从合同。现因黎锦公司严重违约，厂房买卖合同的目的已无法实现，继续履行借款合同对风盛公司而言明显不公且无实际意义。依据相关司法解释，应一并解除案涉厂房买卖合同及借款合同。同时，黎锦公司作为违约方，理应承担风盛公司已偿还的贷款本息，并直接向银行偿还剩余未还贷款。

　　2024年9月，法院全面采纳了冠领律师的代理意见，判决：解除案涉厂房买卖合同及借款合同；黎锦公司需返还风盛公司754万余元购房款、支付77.7万余元违约金；赔偿风盛已还的贷款本息，并直接向银行支付剩余贷款本息（具体金额以银行核算为准）。

　　此案例或许能为企业厂房交易提供一些有益的启示：在签订合同时，建议明确不可抗力的界定标准、逾期责任的划分，并对关联借款等从合同条款进行提前规划。若遇到类似纠纷，应及时固定证据并咨询专业律师，以保障自身合法权益。（除冠领律师外，本文人物及公司均为化名）

　　撰稿人：姚晓婷

　　审核主编：段光平

　　文章类型：原创B