房东出国租客拖欠租金一年之久 冠领律师为房东争回租金等近16万

　　房主身在国外对不付租金的租客束手无策，她回国后决定通过法律途径维权，冠领律师接受委托代理了本案。案件背后有多少不为人知的故事呢？冠领律师又将怎样维护委托人的合法权益呢？

　　2019年1月，上海的胡女士与刘某签订《上海市租赁合同》，双方约定胡女士将自己的房屋出租给刘某，租赁期限为2019年2月22日至2024年2月21日，每月租金7500，押一付三。

　　合同签订后，胡女士按约交付了房屋，刘某也按约支付了租金。但三个月后，刘某开始拖欠租金。期间，刘某重新装修了案涉房屋，并转租给他人。因胡女士即将去国外出差，没有花精力跟刘某计较此事。几番催促后，刘某终于付了租金，胡女士也安心出国了。

　　时光流转到2020年11月22日，刘某再次拖欠租金，并且玩起了失踪。胡女士身在国外，无暇顾及此事，胡女士的丈夫偶尔催要，但对此事并不上心。

　　2022年7月，胡女士回国后立即清退了租客，收回了房屋。因租金尚未讨回，她便决定通过法律途径维权，几经咨询后，她联系到北京冠领（上海）律师事务所，冠领律所指派宋振宇律师代理本案。

　　冠领律师接受委托后立即研究了案涉租赁合同，并找出刘某存在的违约行为，随后根据双方的约定，在起诉状上写明刘某应付租金额以及胡女士有权没收押金。认真准备起诉状后，冠领律师代理胡女士向法院提起了诉讼。

　　法庭上，刘某辩称：

　　己方装修了案涉房屋，虽然转租房屋赚取了1500元的差价，但是这些差价不足以弥补装修费，所以不同意没收押金。

　　冠领律师指出：

　　首先，案涉合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。刘某拖欠2020年11月22日后的租金，至今未支付，其行为已构成根本性违约，胡女士因此享有合同解除权。胡女士的丈夫2月18日发送短信要求刘某于2月20日支付拖欠租金，逾期即收回房屋。虽该短信由胡女士丈夫发出，但根据法律规定，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，所以双方之间的合同于2020年2月20日解除。

　　其次，根据法律规定，当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。刘某自2020年11月22日后再无支付租金，胡女士有权要求其支付相应租金。

　　最后，根据双方合同约定，若刘某违约，则胡女士有权不退还押金。现双方合同解除的原因系刘某长期拖欠租金的违约行为所致，所以胡女士扣除押金的请求应予支持。

　　最终，法院采纳了冠领律师的全部代理意见，依法判决双方签订的租赁合同解除，刘某支付胡女士租金、占有使用费共计15.1万元，胡女士没收刘某押金7500元。

　　胡女士终于了却了这桩烦心事，日子恢复了往日的平静。

　　撰写人：杨佳钰

　　审核主编：段光平