房子被前夫抵押贷款，冠领律师代理北京朝阳抵押权纠纷案胜诉

　　2023年4月，北京冠领律师事务所律师代理的一起北京朝阳抵押权纠纷案胜诉。因文慕容与前夫武家言共有的房屋被办理抵押登记，文慕容认为该抵押行为未征得自己同意而诉至法庭。本案经过法院审理，确认被告一武家言与被告二修能公司就房屋涉及原告部分设立的抵押权无效，责令两被告限期协助文慕容办理抵押权注销登记手续。

　　文慕容与武家言曾系夫妻关系，在婚姻存续期间购买了一处位于北京市朝阳区的房屋。2001年12月，两人诉讼离婚，法院判决该房屋中大间住房归文慕容所有，小间住房归武家言所有，其他设施如门厅、厨房、卫生间等归双方共同所有。

　　2003年11月，文慕容取得了该房屋的所有权证，并在附记栏中记载了上述判决书的内容。

　　2017年10月，武家言申请补发房屋房产证，在其取得的所有权证上，记载房屋为他单独所有。文慕容得知此事后认为有关部门为武家言补发不动产权属证书的行为，侵犯了她的合法权益，在向北京冠领律师事务所律师咨询过后，向法院提起了行政诉讼。

　　2021年3月，武家言向修能公司借款，约定以该房屋为抵押物，文慕容对此事毫不知情。在武家言与修能公司工作人员上门考察房屋时，文慕容的儿媳妇曾质疑修能公司工作人员的身份，并拒绝他们进入大屋。

　　几天后，武家言与修能公司在房产中心现场签订了抵押合同，但在房屋问询书上，关于房屋是否共有一栏，修能公司故意空白未填。

　　2021年9月，文慕容诉有关部门撤销行政行为的案件取得胜诉，法院判决撤销有关部门颁发不动产权属证书的行为，同时撤销为武家言颁发的不动产权证书。

　　让文慕容没想到的是，武家言已经在不动产权证书被撤销前，抢先一步为房屋办理了抵押登记。得知此事后，文慕容认为自身财产权益受到严重侵害，但打上一起行政诉讼官司已经让她深感力不从心，于是她决定委托律师代理案件。

　　文慕容再次来到北京冠领律师事务所，向律师表述了她的诉求，在数年前曾为她提供过咨询服务的孙云霞律师接受律所委派承办此案。

　　冠领律师仔细研究案件文书材料后，提出可以认定抵押合同无效来撤销已经设立的抵押权。但因文慕容对法律似懂非懂，经常混淆法律关系却又固执己见，强行要律师按照她的观点办理。冠领律师坚守原则，从委托人实际权益出发，耐心与委托人沟通，不轻易附和委托人的空想。最终，冠领律师的耐心与专业说服了委托人，双方取得一致后，冠领律师代理委托人向法院提起诉讼。

　　在诉讼过程中，冠领律师向法院提出：

　　首先，武家言借款是为了自用，这违反了有关部门关于小额贷款公司试点的指导意见中关于小额贷款公司资金运用的基本原则，即鼓励面向农户和微型企业提供信贷服务，而武家言并无任何经营行为。双方签订抵押合同的行为违反了法律法规的相关规定，严重扰乱了社会金融经济秩序，违背公序良俗。

　　其次，修能公司在明知房屋存在共有权人后仍执意与武家言签署抵押合同，并不构成善意取得抵押权，其行为违反了《民法典》第399条的规定，应属无效合同。

　　最后，文慕容系房屋共有权人，武家言将整个房屋全部抵押给修能公司的行为属于无权处分。文慕容已提起本案诉讼，显然对武家言的行为并不予追认。

　　法院采纳了冠领律师的意见，判决确认武家言与修能公司就房屋设立的抵押权中涉及文慕容部分的抵押权无效，责令两被告限期协助文慕容办理抵押权注销登记手续。

　　在委托人权益遭受侵害的迫切时刻，冠领律师并未盲从于委托人，而是立足于法律和证据，用专业和耐心赢得委托人的信任，最终为案件争取到圆满的结果。（文中除代理律师外，当事人及公司均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：张冠彬