“过期”房主狮子大开口？冠领律师代理北京石景山房屋租赁合同纠纷案达成调解

　　房屋租赁纠纷历经三年多，委托人郑晨在一审判决败诉的情况下，及时委托冠领律师提起上诉。近期，这起北京石景山房屋租赁合同纠纷案达成调解，冠领律师帮助郑晨减少租金近10万元。

　　2019年3月，郑晨与张鑫签订《房屋租赁合同》，张鑫将位于北京石景山的一处房屋出租给郑晨用于办公，租期1年。合同签订后，郑晨按合同约定支付了押金及首期租金。

　　2019年6月，在郑晨不知情的情况下，该处房屋的产权人由张鑫变更为力旺公司。7月初，郑晨按照合同约定向张鑫账户转入第二期租金，但转账时系统提示账户异常无法转入。郑晨立即电话联系张鑫，却一直未联系上。

　　郑晨从他人处了解到张鑫因涉及多起诉讼已失联，同时得知案涉房屋产权人变更的情况。直到2021年10月，张鑫再次出现，向郑晨主张租金。两人对此争执不下，张鑫便向法院起诉了郑晨，要求郑晨交付租金47万及滞纳金72万。

　　由于所涉金额大，郑晨自知单枪匹马难以应对，便委托律师代理案件。一审法院经审理，认为郑晨未按期支付租金已构成明显违约，判决双方形成的不定期租赁合同关系于2021年10月31日解除，郑晨限期向张鑫支付租金43万元及相应滞纳金。

　　拿着一纸败诉判决，郑晨有些沮丧。听说北京冠领律师事务所的律师办案水平很高，郑晨抱着试一试的态度到所咨询。冠领律所初步了解情况，觉察该案复杂疑难，立即委派擅长处理合同纠纷案件的刘淑媛、阎倩律师代理此案。

　　冠领两位律师仔细分析一审判决中的问题，并与郑晨详细沟通，迅速整理出一套上诉方案。郑晨对冠领律师提出的方案非常认可，当下决定委托冠领律师代理上诉。

　　庭审过程中，冠领律师紧抓争议焦点，从租赁合同主体变更、租赁关系、租赁合同到期后租金标准适用问题、是否构成违约等方面，提出法律意见，同时申请法院调取相关通话记录及疫情期间周边房屋的租金标准，提供相关类似案例。冠领律师指出：

　　一、案涉房屋产权已于2019年6月14日变更为力旺公司，张鑫的出租人身份消灭，租赁合同履行主体已发生实质变更。一审判决认定双方形成不定期租赁关系，属于适用法律错误。

　　二、一审法院未查明郑晨未向张鑫转入合同租赁期内租金的实际原因，便认定郑晨违反合同约定构成违约，属于事实认定不清。

　　三、即便认定双方之间为不定期租赁关系，一审判决未全面考虑租赁合同履行期间疫情的实际影响，而将2020年4月7日之后的租金标准按原租赁合同计算，有悖公平原则。

　　冠领律师不懈努力，促使法官两次线上调解。最终，双方达成调解协议：郑晨限期向张鑫支付租金38万元，不再支付2020年2月至3月的租金3.7万元及合同约定的滞纳金。较一审判决结果，委托人足足减少支付租金等费用近10万元。

　　在此提醒大家，如果案件一审败诉，并不代表事成定局，一定要及时咨询专业律师寻求对策，积极为自己争取权益。（除律师外其他人物及公司名称为化名）

　　撰稿人：郝丽媛

　　审稿人：董振杰