买房两年竟要起诉退房？冠领律师提出反诉帮委托人追回尾款129万元

　　2022年11月17日，北京冠领(上海)律师事务所律师代理的一起内蒙古呼伦贝尔合同纠纷案胜诉。冠领律师代理委托人周女士应诉并提出反诉，在网上开庭结束后，又将本案观点书写为代理意见邮寄给法官，最终，冠领律师的大部分代理意见和全部反诉请求获得法院支持，赢得一审胜诉。

　　为了方便工作，周女士从徐先生手中购买了一套呼伦贝尔的房屋，但当时该房屋的产权证还未办理，周女士也无法办理房屋产权变更的相关手续。不久，周女士工作地点变动，又将这套房屋作价150万元对外出售。王女士通过中介公司得知这套房屋的信息后，表示愿意购买，与周女士签订了合同。根据合同约定，由王女士先付周女士1万元定金和20万元首付，房屋过户后王女士支付房价款总计不少于70万元，剩余房款于过户后一年内付清。另外约定，房子直接由周女士的上家过户给王女士。

　　2019年底，王女士共计支付了1万元定金和20万元首付后，周女士就将房屋交付给了王女士。2021年，徐先生办好房产证，可以办理过户，但因王女士要用公积金贷款，于是又与周女士重新约定了过户时间。

　　2022年4月，房价下跌，王女士搬离房屋，之后又以房屋漏水为由找到中介公司出具《情况说明》，要求周女士退房，返还购房款。周女士不同意，王女士便诉至法庭。

　　无奈的周女士在朋友的介绍下，找到北京冠领(上海)律师事务所的王文军律师，经过详细沟通后，委托王律师出庭应诉。冠领律师得到授权后，迅速找到案件焦点，并围绕焦点积极收集证据，并做出应诉方案和反诉代理意见。

　　法庭上，王女士称周女士作为出售房屋一方，尚未取得房屋所有权，不具备出售房屋的资格，因此双方签订的合同应为无效合同。即使合同有效，双方也已经通过中介及微信协商解除合同，周女士表示同意。况且房屋漏水严重，无法居住，周女士应当退还购房款及其他相关费用。

　　面对王女士的辩解，冠领律师一一指出其中关键，并提出反诉：

　　首先，周女士从未与王女士沟通过解除合同事宜，虽王女士搬离房屋，并将情况告知了周女士，但这个也仅仅是王女士单方行为，双方并未就解除合同达成一致意见，也就不存在确认解除合同行为效力的问题。买卖合同中买受人的基本义务为支付价款，出卖人的基本义务为交付标的并转移标的物所有权。周女士已向王女士交付房屋，根据双方合同约定，案涉房屋现已具备办理不动产变更登记条件，但王女士未履行给付70万元购房款的义务。

　　其次，王女士在居住的两年多时间里仅有一次跟周女士提出漏水的情况。在对方起诉前一个月还在跟周女士沟通过户事宜，故漏水仅仅是一个借口。另外，根据谁主张谁举证的原则上，王女士主张房屋漏水导致合同目的不能事项，其应当负举证责任。但王女士提交的中介公司的《情况说明》并没有得到周女士的认可，该情况说明属于证人证言性质，中介公司未出庭接受质询，周女士不认可协商解决的事实，王女士作为提出主张的一方未提交其他证据佐证，应当承担举证不能的不利后果。

　　同时，根据双方合同约定，王女士应在房屋过户后一年内为周女士结清所有房款，但现在王女士通过诉讼方式要求确认解除合同，并要求周女士返还首付款，该请求实际包含不继续履行涉案合同的意思表示，因此王女士已经构成预期违约，周女士有权要求王女士一次性给付剩余全部购房款。

　　法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见，驳回了王女士的诉讼请求，并判决王女士应于判决生效之日立即支付周女士购房款129万元。

　　撰稿人：张萌

　　审核主编：董振杰