冠领律师代理广东深圳房屋租赁合同纠纷案胜诉

　　胜诉公告：由北京冠领律师事务所主任周旭亮、执行主任任战敏督导，张兵律师代理的广东深圳房屋租赁合同纠纷案，经广东省深圳市某区人民法院审理，作出《民事判决书》，确认原告（委托人）与被告一签订的《租赁合同》无效，被告一限期向原告返还保证金19万元、装修费用25万元，被告二、被告三对上述债务承担连带责任。

　　女子到深圳创业，本以为可大展宏图，岂料误租瑕疵厂房，让其前路布满迷雾。2024年2月，广东省深圳市某区人民法院审理一起房屋租赁合同纠纷案如期开庭，法院判决确认陈凤英与刘晶签订的《租赁合同》无效。

　　2018年12月，陈凤英心怀壮志，南下深圳踏上创业征程。了解到万格美商场人气较旺，陈凤英便主动联系了该商场老板刘晶。一番沟通，双方达成《租赁合同》，约定由陈凤英承租万格美商场中430㎡的厂房。合同签订后，陈凤英向刘晶转账租赁保证金及土地基本建设装修费用共计44万元。

　　至此，选址成功，陈凤英开始着手准备房屋租赁登记备案申请。谁知，她竟发现上述430㎡的厂房中仅有82㎡合法，其余面积皆属违建。陈凤英惊觉，立即去找刘晶理论，可对方却振振有词道，“大姐，我这房屋质量、消防等都是达标的，并不影响你使用啊！”陈凤英本来占理，眼下被刘晶一番话气得手脚发颤。

　　或许怕闹出事儿，刘晶见状，随即承诺，“愿意为陈凤英减免两个月租金，并且第二年不上涨租金，相关手续也能马上补办好。”陈凤英听完后，选择暂时隐忍下来，毕竟光装修厂房就花了她几十万，若不耐心等待，恐怕会损失更多。不承想，刘晶的手续补办一直杳无音讯，这让陈凤英的心里越来越不痛快。故此，她始终不愿意全额缴纳综合管理费。

　　2023年末，为改变自身困境，陈凤英决定提前退租，并要求刘晶退还相关费用。刘晶表示陈凤英违约在先，且未全额缴纳综合管理费，若不补齐，就到法院告她。

　　陈凤英认为刘晶嘴皮子溜，自己肯定要吃亏，联想到上次出师不利的情况，她决定来到北京冠领（深圳）律师事务所求助。冠领律所经过研判接受委托，指派张兵律师承办此案。

　　介入案件后，冠领律师立即与陈凤英沟通，了解案情来龙去脉。就陈凤英提供的租赁合同，律师作出相应分析。因陈凤英诉求不涉及确认违建权利归属及内容，本案依法应按民事案件处理。在全面整合缴纳管理费、租金、水电费等费用单及微信聊天记录等证据材料后，冠领律师基于案件事实代陈凤英向法院提起诉讼，主张确认租赁合同效力及返还相关费用。

　　开庭当日，冠领律师据理指出：

　　首先，案涉房屋未取得建设工程规划许可证或不动产权证书系事实，原被告均已确认。根据相关司法解释规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故案涉租赁合同效力应认定无效。

　　其次，案涉租赁合同因违反法律规定无效，该法律后果并非原被告约定不当而造成。故基于合同无效后，万格美商场因案涉租赁合同收取的租赁保证金及土地基本建设装修费，应当向陈凤英予以返还。

　　最后，案涉租赁合同虽系陈凤英与万格美商场签订，但是刘晶作为万格美商场的经营者，以个人名义收取了占有使用费等相关费用，且未提交证据证明其财产独立于万格美商场，两者存在财产混同，刘晶对万格美商场上述的债务应承担连带责任。

　　经审理，法院最终采纳了冠领律师的意见，判决确认陈凤英与万格美商场签订的《租赁合同》无效。万格美商场需限期向陈凤英返还保证金及装修费用共计44万元，刘晶对上述债务承担连带责任。

　　冠领律师凭借敏锐的洞察力，明确合同效力，帮陈凤英减少经济损失。该结果令陈凤英十分欣慰，陈凤英来电“感谢冠领，为我除去了一块心病！”

　　（文中人物除办案律师外均为化名）

　　撰稿人：凌浩

　　审核主编：段光平