冠领律师代理深圳居住权合同纠纷案两审两胜

2025年夏日的午后，深圳苏先生的手机屏幕上弹出一条前妻梁女士发来的微信：“我家人不同意，这个房子还是不卖了。”苏先生愣住了。就在当天早上，他还在跟买家确认过户时间，这笔交易一旦完成，房贷的窟窿就能填上，生活终于可以喘口气。可现在，前妻的一句话，把所有希望都打回了谷底。

不久后，房屋买家直接以根本违约为由起诉，要求他双倍返还定金共计22.5万元，并获得了法院支持。苏先生很是恍惚房子是与前妻协商一致卖的，怎么她反悔，最后承担责任的却是自己？

事情还得从苏先生和梁女士的离婚纠纷说起。2021年，两人通过法院调解离婚，约定苏先生名下位于深圳的一套房屋归两个未成年子女所有，苏先生负责偿还剩余贷款，并为梁女士登记设置居住权。这一安排本意是保护女方和孩子，现在却成了困住苏先生的一道无形枷锁。

2024年，苏先生的经济状况急转直下，无力偿还房贷，他不得不找梁女士协商卖房还贷。两人通过微信达成《协商协议》，梁女士同意配合解除居住权、协助卖房，作为交换，苏先生承诺售房款中的113万元归梁女士所有。协议在手，苏先生以为万无一失，便找买家签了卖房合同、收了定金，一切稳步推进。然而，当房屋即将过户时，梁女士却以家人不同意等理由反悔，于是就有了文章开头那条让苏先生手足无措的微信及法院的判决。

对于这22.5万元损失，梁女士明确拒绝承担。她认为《协商协议》缺乏见证人见证签字，应属无效，所以她不构成违约。苏先生也不愿吃下这个“哑巴亏”，于是委托到北京冠领（深圳）律师事务所。律所指派律师周嘉楠代理此案。

冠领律师查阅了案涉法律文书、协商协议、卖房合同等材料，抓住破局关键点：电子签署的《协商协议》是否合法有效、梁女士拒办居住权注销是否构成违约、定金损失与梁女士的反悔行为是否存在直接因果关系。律师详细梳理了苏先生和梁女士的微信聊天记录，还原磋商、电子签名、确认办理注销居住权手续的全过程，并代理苏先生提起居住权合同纠纷诉讼。

庭审中，冠领律师针对梁女士所谓协议无效的主张，重点论证：《协商协议》未将见证人签字列为生效要件，双方通过微信沟通达成合意，梁女士以电子签名确认，后续聊天记录也多次确认协议，内容属于双方真实意思表示；离婚调解书仅确认房屋权属与居住权设立，并未禁止双方变更居住权的履行方式。这份协议实质是为保障未成年子女财产权益而对居住权行使作出的安排，是对家庭资产的合理盘活，未超出监护人管理被监护人财产的权限范围。因此，《协商协议》应属有效。

关于违约事实，冠领律师提取关键聊天记录佐证：梁女士曾明确回复“明白”注销居住权事宜，并主动约定了办理解除居住权手续的时间，前后承诺清晰明确。事后无正当理由拒绝履约，直接导致房屋交易终止，协议目的落空，符合《民法典》根本违约的认定标准。

最后，律师提交了房屋买家起诉的判决书，证明苏先生的22.5万元损失系因无法过户房屋，根源在于梁女士不同意解除居住权登记，违约行为与财产损失之间的因果关系链条清晰完整。

法院经审理，支持了冠领律师的全部代理意见，判决梁女士向苏先生支付22.5万元违约金。梁女士不服，提起上诉。冠领律师继续代理苏先生据理力争。2026年6月，二审法院仍支持了冠领律师的观点，判决驳回上诉，维持原判。

本案中，冠领律师从繁杂的微信聊天记录中提取关键证据，厘清三方关系，锁定违约事实，将委托人的损失“转嫁”回违约方，不仅为委托人解决了经济危机，更彰显了法律对契约精神的维护。

撰稿人：郭滢

审稿人：张冠彬