公司违约不履行租赁合同，冠领律师助委托人要回支付款及违约金共16.5万

　　“都说商人的眼光最毒辣，这次我可是看走眼了！”广东佛山的商人冯宝娜被一次“失败的投资”困扰了近五年的时间。2023年8月，身心俱疲的冯宝娜来到北京冠领（广州）律师事务所寻求解决方案。究竟是什么投资让冯宝娜后悔万分？冠领律师又是否成功帮她排忧解难？

　　故事要从2019年1月讲起，冯宝娜看中了佛山市明珠公司正在开发建设，位于广东省佛山市某展贸园的发展前景，决定认购展贸园内一房屋的物业使用权。在经过详细磋商后，冯宝娜与明珠公司签订了《物业使用权转让合同》。

　　由于当时展贸园尚未完工，双方约定的合同起止期限为2019年12月31日至2048年6月30日。此外，合同约定了物业使用权转让价总价款为24.5万余元；付款方式为分期付款，首付款8.9万余元，余下款项逐月支付。

　　依据多年从商的经验，冯宝娜不忘在合同中约定相应的违约责任。既明珠公司应当在2019年12月31日前将该物业交付给她，逾期超过90日仍未交付的，自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，按照人民币45元/日的标准支付违约金。

　　冯宝娜本以为，有了合同和违约责任的“双重保障”这次交易一定会万无一失，于是在合同签订后，按照合同约定准时支付给明珠公司首付款等相关费用。但“真心”没换来“真心”，冯宝娜按部就班地履行合同，明珠公司却在完工后迟迟不交付。

　　多次协商解决均未果，直到2023年冯宝娜还是等不到一个“说法”。已经为此耗费大量精力的冯宝娜决心通过法律手段解决问题，遂来到北京冠领（广州）律师事务所寻求帮助。冠领律所经过研判接受委托，委派康曼律师承办此案。

　　冠领律师介入后，仔细研读了双方签订的《物业使用权转让合同》，发现合同所写的近30年的租期中，2019年12月31日至2039年12月31日为租赁期，2040年1月1日至2048年6月30日为自动续约期。这已超过法律规定的二十年租赁期限限制，超出部分的约定应属无效。

　　“这可怎么办啊！合同有问题的话，我的钱还能要回来吗？”冯宝娜本来对合同自信满满，听到还存在如此漏洞一下紧张起来。冠领律师连忙安抚，依据法律指出：虽然租赁日期超出法定期限，但除此之外其他约定均是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依然合法有效。也就是说，冯宝娜有权追究明珠公司的违约责任。

　　这一番话不仅让冯宝娜安下心来，还让她对冠领律师的专业性有了莫大的信任。随后，冠领律师指导冯宝娜收集整理相关证据，代理其向法院提起诉讼。

　　诉讼中，明珠公司没有到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。法院视为其放弃举证、质证的权利。同时，法院审查后认为涉案物业已竣工验收且具备交付使用的条件，明珠公司构成根本违约，遂确认《物业使用权转让合同》有效部分于明珠公司收到起诉状副本之日（2023年12月14日）解除。

　　对此“变故”，冠领律师沉着冷静，依据变化灵活变通，向法院指出：

　　首先，《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，但涉案物业并未实际交付使用，过错在于明珠公司，故冯宝娜有权要求明珠公司全额返还已支付的转让合同约定款项、手续费及利息。

　　其次，虽《物业使用权转让合同》并未对解除合同违约责任进行约定，但《物业使用权转让合同》有效部分解除的过错方为明珠公司，根据公平及诚实信用原则，应综合考虑合同的履行情况、明珠公司的过错程度、合同部分无效等因素，让明珠公司对冯宝娜承担违约责任，支付违约金。

　　法院采纳了冠领律师的意见，酌定明珠公司对《物业使用权转让合同》的违约行为应承担的违约金，以已付转让款的15%作为上限核算金额。法院最终判决限期明珠公司向冯宝娜返还已支付的转让合同约定款项、手续费及利息、违约金共计16.5万余元。

　　经过冠领律师的努力，成功挽回了委托人这场“失败的投资”中的损失。在代理过程中，冠领律师所展现出的冷静与专业，得到了委托人的赞赏与感激。冠领也在此提醒广大读者，术业有专攻，有经验并不代表了解方方面面，订立合同需谨慎，必要时可向专业人士咨询了解。（文中除代理律师外，当事人、公司均为化名）

　　撰稿人：李姗珊

　　审稿人：段光平