北京房产律师：购房者能否以开发商没用进行房产备案解除合同，拿回已支付房款？

　　2018年2月27日，张星星(文中均为化名)、A房产置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张星星认购由A房产置业公司开发建设沈阳市某区面积为185.50平方米的房屋一处，总房款1407546元。双方约定张星星于2018年2月27日前支付首付款70377元;于2018年8月22日前支付140755元;于2019年2月22日前支付211132元;于2019年8月22日前支付422264元;余款563018元于2020年2月22日前支付。关于逾期付款违约责任，双方约定逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2020年2月29日前将验收合格的商品房交付给买受人。更多问题法律咨询，请联系冠领律师事务所进行律师咨询。

　　合同签订后，张星星于2018年2月27日支付张星星购房款(含定金)70377元;于2018年8月21日支付房款140755元，共计211132元。在合同履行过程中，张星星在业主群获知，A房产置业公司因违反沈阳市房地产调控政策，销售房价超过了备案价格，存在炒房嫌疑，房产局不予备案。张星星于是与A房产置业公司的销售工作人员李斯联系，询问是否存在无法备案办证的事实，A房产置业公司工作人员并未否认，而是劝说张星星继续按期支付购房款，备案办证只是时间问题。张星星考虑到资金压力比较大，向A房产置业公司申请办理银行抵押贷款方式支付购房款，A房产置业公司要求额外支付5万的费用。在无法更名和进行备案的情况下还要张星星再行支付额外费用，张星星无法接受。

　　因张星星后续购房款未能支付，A房产置业公司于2019年11月18日向张星星发出解约通知书，告知因其未能在2019年2月22日前支付211132元;于2019年8月22日前支付422264元，逾期已达到合同约定的解除条件，通知张星星解除了商品房买卖合同，终止双方买卖合同关系。在与A房产置业公司多次沟通无效后，张星星无奈只好诉至人民法院，提请法院解除张星星、A房产置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议;判令A房产置业公司向张星星返还购房款人民币211132元;由A房产置业公司承担案件受理费用。

　　庭审中，A房产置业公司没有提出答辩，亦未提供证据。

　　律师观点

　　首先，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，A房产置业公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

　　其次，张星星、A房产置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律法规的规定，应为合法有效，双方均应履行恪守。案涉房屋于双方签订合同之时，未存在在建工程抵押，张星星因A房产置业公司迟迟未对商品房买卖合同进行备案，拒付后续购房款，致A房产置业公司解除合同。商品房买卖合同登记备案系行政管理措施，目的是为国家宏观调控提供数据基础，是否登记备案不影响张星星、A房产置业公司之间《商品房买卖合同(预售)》的法律效力，亦不能必然阻碍房屋买卖合同目的实现，张星星以此作为拒付房款理由，依据不足。由于张星星逾期付款行为得使双方约定的解除合同条件成立，A房产置业公司解除合同依据充足。鉴于双方的商品房买卖合同已然解除，现张星星诉请要求再行解除合同，不予处理。双方合同解除后，张星星的违约行为亦应由合同条款进行约束，但A房产置业公司拒绝返还全部购房款，于法无据。张星星应付的违约金应按应付款的1%确定，具体应为11964.14元(1196414*1%)。

　　因此，法院判决：A房产置业公司沈阳嘉凯置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还张星星倪杰杰购房款199167.86元。

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　　撰稿人：杜智君

　　审核人：冯昱