买房人销声匿迹12年，突然出现要求交付房屋，卖房人可否要求支付尾款？

　　王力(本文人名、地名均为化名)碰到了一个奇怪的买家。2007年8月14日，一个叫郑明的人买走了王力位于团结路上的一套房产，双方签订了一份《房屋转让协议》，约定房屋总价为25万元，分三次支付，于2008年12月20日缴清房款，同时王力将房屋交付给郑明。协议签订后，双方于10月15日前完成过户，并将房屋登记为郑明所有。更多律师咨询，请联系北京冠领律师事务所进行律师咨询。

　　事情到这里还算平常，奇怪的是郑明缴纳两次房款后，就消失匿迹，音讯全无了。王力多次寻找无果，卖房一事也就此搁置。

　　2020年，郑明突然出现，要求王力交付房屋并支付房屋的占有使用费。这让王力很费解，郑明的房款还差5万未缴清，又消失了12年，现在凭什么让自己交付房屋还要支付占有使用费?

　　双方为此争论不休，问题迟迟不能解决。最终郑明将王力告上法庭，要求他交付房屋、支付占有使用费。

　　法庭上，郑明称，因户口问题产生纠纷，王力一直占着房屋，不肯交付。

　　王力对此解释道，郑明还有房款未付清，且郑明自2008年11月便音讯全无，所以交易才被搁置。现在向法院提出反诉，要求郑明支付购房尾款5万元。

　　针对王力的反诉，郑明称《房屋转让协议》中约定的时间是2008年12月20日，如今已经2020年，这期间没有证据表明王力向其主张房款，也未仲裁或者起诉，因此王力的主张已经超过诉讼时效，法院不应支持。

　　法院经审理认为，案涉《房屋转让协议》基于双方当事人真实意思表示而成，且内容合法，因此协议有效，双方都应按照协议履行义务。原被告两人在法庭上提出的诉讼请求实质上均是要求继续履行合同。郑明提起诉讼后，又对王力的反诉请求以超过诉讼时效为由进行抗辩，缺乏诚信，也无法律依据。

　　最终法院判决，判决生效之日起十日内，王力将房屋交付给郑明，郑明支付购房尾款5万元。

　　为什么法院认为郑明提起的诉讼时效抗辩没有法律依据呢?依据我国《民法典》规定，诉讼时效届满后，债务人继续履行债务的行为属于自愿履行义务，视为放弃诉讼时效利益。本案中，郑明的主张实质上是履行协议，但依据协议，他应支付尾款。所以，只要郑明要求交付房屋，就可以视为放弃时效利益，那么他在庭审中再以时效进行抗辩自然没有法律依据。

　　另外，王力提出了反诉这一概念。反诉是指在正在进行的诉讼中，本诉的被告以本诉的原告为被告提起的诉讼。依据我国《民事诉讼法》的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，若被告提出反诉，若反诉与本诉的诉讼请求是基于相同法律关系、相同事实或者两个诉求之间具有因果关系，人民法院应当合并审理，从而把纠纷一次性解决。若反诉属于其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的以及诉讼请求所依据的事实毫无关联，为保障反诉人的合法权益，人民法院将裁定不予受理，并告知其另行起诉。更多律师咨询，请联系北京冠领律师事务所进行律师咨询。

　　撰稿人：张萌

　　文章类型：原创C

　　审核主编：张冠彬