受托人自我“交易”房屋，冠领律师代理北京密云确认房屋买卖合同无效案胜诉

　　北京密云的俞月2011年曾与债权人戴佳佳签过一份《委托合同》，8年后才发现戴佳佳竟悄悄将她的房屋以极低的价格卖了，而买家竟是戴佳佳本人。2022年，俞月来到北京冠领律师事务所寻求帮助，冠领律师经过诉讼，成功帮其确认房屋买卖合同无效。

　　俞月曾在2007年将名下北京密云的房屋抵押给银行贷款28万元。2011年3月，俞月和丈夫张显又向戴佳佳借款50万元，并与之签订《借款合同》，约定了4个月的借款期限。为了确保债务的顺利偿还，同日，双方还签订一份《委托合同》，委托戴佳佳代为偿还银行贷款，并代为出售俞月名下这套房屋，期限为2年。两份合同均进行了公证。

　　2012年1月，俞月将50万元借款还清，戴佳佳在还完银行贷款取得房屋产权证书后，于同年9月用俞月的名义将房屋以45万元低价卖给了自己的丈夫何畅，签订了一份《存量房屋买卖合同》，并办理了过户手续。在之后的几年里，这套房屋几经流转落入他人之手，但俞月夫妇并不知情，仍住在其中。直到2019年，房屋此时的产权人向俞月夫妇提起返还原物纠纷之诉，他们才知晓房屋被卖的事实。

　　为了拿回房屋，俞月找到北京冠领律师事务所寻求帮助。虽然这是一起历经多年的合同纠纷，但并非没有解决办法。律所根据案件特点委派了诉讼经验丰富的陈允良律师和王艳艳律师代理此案。

　　冠领律师介入后，首先理清案情脉络，然后对《借款合同》《委托合同》、公证书等资料进行仔细研判。两位律师通过交谈了解到，戴佳佳用远低于市场价的价格售房时未经过俞月夫妇同意；就售房过程中的过户登记、房屋交割等重大事项均未告知过俞月夫妇；未向两人转交过购房款；在委托关系终止后，未履行过报告、结算等义务。以上行为均属于滥用代理权的行为。冠领律师以此为突破口，形成清晰的办案思路，随后代理俞月提起诉讼，将合同的当事人何畅列为被告，张显和戴佳佳列为第三人，要求法院确认曾签订的《存量房屋买卖合同》无效。

　　庭审中，何畅辩称：“戴佳佳说她是委托人没法过户，让我借名给她办理过户手续，我没有支付过购房款，也没有实地看过房，房屋后来过户给了谁我也不清楚。”

　　戴佳佳述称：“我是因为俞月夫妇无法偿还借款才将房屋出售给何畅的。”

　　冠领律师表示：首先，双方签订的合同并没有在债务履行期限届满后，俞月夫妇以房屋抵债的意思表示。其次，何畅已承认自己借名给戴佳佳过户，并未支付过购房款，由此可知戴佳佳既是房屋出卖人的受托人，又是房屋购买人，其行为有悖诚实信用原则，亦未尽到受托人忠实谨慎的注意义务。

　　再次，虽然俞月夫妇还款时已超过约定期限，但戴佳佳在未催告、未申请强制执行的情况下，便将房屋过户，以房屋抵债，有悖正常商业习惯。且房屋过户多年仍由俞月夫妇占有，何畅并未要求返还，也不符合房屋买卖交易的特征。可见，戴佳佳和何畅存在恶意串通损害俞月夫妇利益的行为。法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法利益的民事法律行为无效。

　　法院经审理，支持了冠领律师的代理意见，最终判决案涉《存量房屋买卖合同》无效。

　　这场诉讼的胜利，意味着何畅后来过户房屋给他人的行为构成无权处分，为俞月夫妇后续拿回房屋产权奠定了良好的基础。他们对这个结果非常满意，还特意向冠领律师送来锦旗表达谢意！

　　撰稿人：郭滢

　　审稿人：段光平