冠领律师代理山东烟台商品房预售合同纠纷案胜诉

　　明明已经交齐房款，但部分房款被代理销售商的工作人员侵占，导致开发商以房款未交齐为由拒绝交房。日前，冯雪梅就遇到了这样的“倒霉事”。冠领律师介入本案后积极取证，最终使法院判决开发商限期向委托人交付房屋，协助其办理房产登记手续，并支付相应违约金。

　　冯雪梅是北京大兴的居民，今年六十有余。2018年7月，她在朋友介绍下参加了一场推销会，这场会的主要目的是推销某开发商所开发的位于山东烟台某小区的房子。当月，该房屋项目的代理销售商组织冯雪梅等人来到烟台看房，并向他们推荐房屋。

　　经过一轮看房，冯雪梅选中了一套心仪的房子，并与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定开发商于2019年年底向冯雪梅交付房屋。合同签订后，冯雪梅依据开发商的指示，陆续向代理销售商的工作人员徐勇交付了购房款。

　　房款已经全部交齐，冯雪梅只需等待开发商交房，便可以住进自己的新家。然而，令冯雪梅没想到的是，约定的交房时间已到，开发商却迟迟未按约交房。等待已久的冯雪梅赶紧联系到开发商询问具体情况，开发商却称未交房是因为冯雪梅未交齐房款，这究竟是怎么回事？

　　原来，代理销售商的工作人员徐勇侵占了冯雪梅转给他的部分房款，这才导致开发商未能收到全部房款，并以此为由拒绝交房。2020年，徐勇已被判处挪用资金罪，因为他的行为而造成的冯雪梅的困扰，又该如何解决呢？

　　在冯雪梅多次联系开发商沟通均未果后，她通过电话联系到北京冠领律师事务所，希望冠领律师能帮助自己解决眼前的难题。律所经研判接受了委托，指派经验丰富的吕海洋律师代理此案。

　　冠领律师接案后了解到，本案缺少关键证据，冯雪梅手中既没有《商品房买卖合同》的原件，也缺少相应的支付购房款的收据。为了解决这一问题，冠领律师多次联系的开发商索要相应材料，但其工作人员态度十分强硬，明确拒绝提供任何材料。见状，冠领律师去往当地住建局进行交涉，这才拿到了合同及部分发票。关键证据收集完整后，冠领律师立即起草相关材料，代理冯雪梅向法院提起诉讼。

　　案件开庭审理时，开发商始终以自己未收到部分房款为由，认为其不需要向冯雪梅交付房屋及办理房产证，也不应承担相应的违约责任。

　　对此，冠领律师向法庭指出，徐勇的行为属于表见代理（表见代理，是指被代理人的行为足以使第三人相信无权代理人具有代理权，并基于这种信赖而与无权代理人实施法律行为的代理。），其代表代销商，通过POS机收取冯雪梅所支付的房款。尽管收款过程中有两笔钱款是使用徐勇个人的POS机所刷取，但徐勇伪造了POS机的名称，冯雪梅并没有能力区分POS机是代销商的还是徐勇个人的，冯雪梅在整个支付房款的过程中没有任何过错。

　　此外，冠领律师还调取了刑事卷宗，其中也明确记录了徐勇侵占并使用冯雪梅所支付房款的事实。

　　法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见，判决开发商限期向冯雪梅交付房屋，协助其办理房产登记手续，并支付相应违约金。开发商对此判决不服提起上诉，二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

　　在冠领律师的帮助下，本案已强制执行完毕，困扰冯雪梅的问题终于得以解决。本案因涉及到一起刑事案件，具有一定的特殊性，相较于一般的民事案件更为复杂。面对缺少关键证据的不利局面，冠领律师积极取证，并在后续过程中发表重要的代理意见，最终使法院支持了冯雪梅的诉求。事后，冯雪梅再次来到冠领律所，向冠领律师赠送锦旗以示谢意。（文中人物除办案律师外均为化名）

　　撰稿人：李舒婷

　　审稿人：段光平