开发商提供不动产权证竟系伪造，冠领律师主张合同无效帮购房人追回28万元

为了寻觅一处宜居的养老住所，北京海淀的张桂兰（化名）辗转多地看房，最终相中了河北廊坊的一个楼盘周边静谧的乡野风光，恰好契合她颐养天年的期许。2018年11月，张桂兰与开发商签订了房屋买卖合同及补充协议，约定房屋总价款28万元，由张桂兰分3期付清，开发商则需在交房后90个工作日内办理并交付不动产权证书。

张桂兰依约支付全部购房款后，开发商交付了房屋，并于2019年11月向她出具了3张收据，分别是金额28万元的购房款收据、4000余元的公共维修基金收据，以及4900元的壁挂炉款收据。拿到收据和不动产权证书的张桂兰，迫不及待地开始准备装修新房，陆陆续续投入了4.5万元装修费，还另行购买了空调、热水器共计1万元，满心期待日后入住养老。

然而2023年5月，业主群里一则“房产证系伪造”的消息引发轩然大波，张桂兰当即和其他业主一同前往相关部门核实情况。在部门工作人员和业主们的追问下，开发商最终承认案涉不动产权证书均系非法购置的假证。那一刻，张桂兰只觉得胸口发闷，自己积攒多年的养老期盼瞬间落了空。

经多次协商，2023年12月，张桂兰与开发商签订了退房协议，约定开发商于2024年5月31日前，退还张桂兰购房款28万元、公共维修基金4000余元，逾期则以未按约定退还款项总额为基数，按每日千分之三支付滞纳金。

协议签订后，开发商仅退还了1万元，之后便再无音讯。守着一套无法确权，也没法安心入住的房子，张桂兰几经奔波都没能解决问题，遂于2025年春天向北京冠领（朝阳区）律师事务所寻求法律帮助。夏亚敏律师接受律所指派，担任张桂兰的代理人。

听完张桂兰的讲述，律师结合案情与法律给出了专业分析：“我国商品房的开发预销售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向相关部门申请预售许可，否则不得进行商品房预售。本案中，开发商未取得商品房预售许可证即与您签订房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该合同应认定为自始无效，这是您维权最核心的法律依据。”

接下来，律师重点围绕张桂兰所遭受的损失展开调查取证，固定了案涉所有合同、3份收据、银行转账凭证等证据，逐一核算开发商应退款金额，同时针对张桂兰6万元车位代金券“团购费”及4.5万元装修费，从过错赔偿角度主张信赖利益损失。随后，律师代理张桂兰向河北省廊坊市某人民法院提起了房屋买卖合同纠纷诉讼。

由于开发商失联、经营场所人去楼空，法院依法公告送达了诉讼材料。庭审中，律师结合证据和法条，逐一拆解诉求并发表代理意见：开发商无证售房存在明显过错，应承担合同无效的法律后果，退还购房款等款项；退房协议系双方真实意思表示，滞纳金条款合法有效，应予以支持；张桂兰购置壁挂炉、车位团购费等支出系基于对房屋买卖合同的信赖产生的损失，开发商作为过错方应予以赔偿。

经审理，法院于2025年9月24日作出判决，确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议无效，判令开发商向张桂兰退还购房款、公共维修基金款和壁挂炉款共计约28万元，同时支持了张桂兰关于滞纳金的诉讼请求。

房产交易中存在诸多陷阱，如虚假产权证书、无证预售、名目模糊的收费等。购房者在签订房屋买卖合同前，一定要核查开发商资质和预售许可，留存好全部付款凭证。如果遭遇纠纷，请及时寻求专业法律帮助，以更好地维护自身合法财产权益。

撰稿人：许少清

审稿人：段光平