房地买卖被判无效买方仍占地不还，冠领律师调取文书助卖方追回不动产

2005年1月，广西玉林某村，王莲凤与同村的周岩签下一份《房地产买卖契约》，以10多万元的价格把自家一块约1700平方米的商贸市场用地及700多平方米地上建筑物卖给了周岩。周岩先后付了1.5万元到王莲凤的银行卡。同年2月，王莲凤写了一份《委托书》，让周岩代收商贸市场的摊位费和管理费。

在这之后，周岩接手了市场。他在地面上搭起铁皮棚，隔成一个个小摊位，按使用天数收租金，但除了最初的1.5万元，周岩再也没有向王莲凤交付过剩下的款项。因为周岩在本地是个有些名气的人物，所以王莲凤也没有死缠着追讨款项。没想到，2006年周岩突然将王莲凤告上法院，要求确认买卖有效、王莲凤配合过户。但法院在审理中发现，这块地在2001年已被法院查封，查封期间不得转让，于是最终判决契约无效，王莲凤退还周岩已付的1.5万元。但奇怪的是，王莲凤自始至终未收到判决文书，也不知晓判决结果，只以为这场官司已经不了了之。

判决生效后，周岩也没有搬走。他继续占着那块地，继续收摊位费，铁皮棚破了修、旧了补，一干又是许多年。期间，王莲凤的丈夫去世。家里的土地需要重新确权，王莲凤和儿子钟一航办理了继承手续，钟一航继承了父亲名下的房产份额，二人在之后补办了涉案土地的两本不动产权证。随后，王莲凤试着联系周岩，希望他把地还回来。周岩却不肯，说自己已经盖了棚、管了市场这么多年，要退地就得先赔他投入的钱。

2025年底，王莲凤和钟一航来到北京冠领（广州）律师事务所寻求帮助，律师程丹粤、实习律师薛向阳受律所指派代理本案。律师了解情况后发现：母子俩只记得当年签过合同，但合同底稿早已没了。在梳理完现有证据后，冠领团队内部围绕两条代理思路开展了讨论：一条是按房屋买卖合同纠纷起诉，主张原契约无效后争取退款退地；另一条是按返还原物纠纷走物权保护。律师判断，买卖合同这条路会把案件拉回“2006年判决有没有执行”的僵局，而母子俩2022年已经拿到不动产权证，登记权利人身份清晰，走物权保护是更简单且快速的路径。最终，冠领律师代理母子二人提起了返还原物纠纷起诉，要求周岩返还两处不动产，并支付2005年至今的土地使用收益金。

庭审中，周岩辩称2005年买卖有效、自己付了11万多、还投入几十万修铁皮棚，如果要返还原物，王莲凤母子应当支付自己补偿款。同时周岩抛出一个关键说法：2006年他就起诉过王莲凤，法院判过，王莲凤当年就知道合同无效，现在2025年才来要地，早过了三年诉讼时效。法官和律师敏锐的捕捉到这一信息，但当法官询问周岩2006年判决结果时，周岩却说“记不清了”。

冠领律师意识到，这其中一定有隐情，于是立即前往当年审理案件的法院申请阅卷。功夫不负有心人，通过阅卷，律师发现原来在2006年那场诉讼中，法院已经判决买卖契约无效，而当时周岩并未上诉。判决生效后，周岩的占有就已经失去了法律依据。

随后，冠领律师向当前的审理法院出示了相关的判决文书，同时指出根据《民法典》规定：物权返还请求权不受诉讼时效限制，周岩的时效抗辩不成立，王莲凤母子要求返还原物合理合法，应当予以支持。

对于周岩在占用期间出资搭建了铁皮棚等附属物的损失，律师认为，这些附属物已与土地紧密结合，强行拆除会造成财产浪费。依据《民法典》规定，附属物应随土地一并返还给原告，被告有权获得相应补偿。同时，被告长期占用土地也应支付使用收益金。两者均为金钱给付之债。为一次性解决纠纷，律师在与王莲凤母子沟通后，提出可以将附属物折价补偿款与土地使用收益金相互抵销，免于王莲凤母子再支付额外的附属物折价款。

法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见。2026年6月22日，法院作出判决：责令周岩于判决生效之日起10日内，将涉案两处不动产（含土地及附属物）返还给王莲凤、钟一航，补偿和收益金互相抵消，双方无需再进行金钱给付。案件受理费由周岩负担。

拿到判决书那天，王莲凤心里的石头终于落了地。两本不动产权证上的名字，不再是纸面上的虚名，而是法院判决确认的权利。冠领律师敏锐的抓住了对方无意中透露的线索，成功调取20年前的卷宗，最终锁定了胜局，帮母子二人找回了失去21年的土地。（文中除代理律师外，当事人名字均为化名）

撰稿人：霍雨菲

审稿人：张冠彬