购房反悔遭房地产商索赔33.7万违约金，冠领律师助购房者大幅减损至10万元

　　2022年9月18日，潘伟来到北京大兴某售楼处看房。他向销售人员李茹说明自家的实际困难：收入不高，贷款能力有限，且名下老房子房龄已近30年，难以顺利出售，因此他十分担心后续的付款进度。在李茹告知其可以办理公积金与商业贷款的组合贷后，潘伟打消了顾虑，当天便支付了2万元定金，签订了认购书，选定了一套总价361万余元的房屋，并在随后几天内陆续支付了包括定金在内的共计34万元首付款。

　　9月24日，房地产商向其提供预售合同，潘伟表示想带回家仔细研读，却被要求先签字才能带走复印件。无奈之下，潘伟签字确认。彼时这份合同并未加盖房地产商公章。察觉合同问题后，潘伟于9月28日、10月12日两次微信告知李茹暂不盖章，待问题解决后再推进，对方表示会向领导反馈，始终未提供盖章合同，也未明确回应盖章事宜。

　　2022年11月起，潘伟的老房子因为迟迟卖不出去而无力支付后续房款，他多次向李茹提起延期付款申请，盼着能得到宽限。

　　在此期间，潘伟发现李茹此前的承诺多为不实之言，小区到地铁的距离远不止800米，房屋实测噪音超标且官方有多处投诉，相邻社区规划60米层高，还会遮挡房屋的湖景视野。

　　2023年5月和7月，房地产商两次向潘伟发送催款函，要求其限期支付84万余元到期房款、办理219万元贷款，并告知逾期的违约金计算方式和解除合同的后果。

　　面对不符合预期的房子现状，以及巨大的房款支付压力，潘伟决定解除购房合同，要求房地产商退回已支付款项。2025年，潘伟委托了北京冠领律师事务所代理本案。姜鹏律师受律所指派接案。

　　接手案件后，律师向当事人详尽阐释了合同效力等方面的相关问题。通过梳理与分析案情，律师发现本案既无明确的法定解除事由，也缺乏清晰的约定解除依据。而且在司法实践中，销售人员的口头宣传很难被认定为构成合同解除的法定要素。相反，委托人在支付预付款和定金后，已逾两年未支付尾款，存在违约情形。

　　冠领律师检索了相关类案，并结合本案具体情况将核心策略调整为：在合同客观解除的前提下，全力反驳房地产商主张的高额违约金，最大限度为当事人挽回经济损失。

　　整理好相关材料后，冠领律师代理潘伟向法院提起诉讼。法庭上，面对被告提出的继续履行合同和高价违约金的反诉诉求，冠领律师指出：

　　其一，潘伟在签约过程中已明确提出合同异议并要求暂不盖章，开发商未提供盖章合同的行为导致合同成立的关键要件缺失；

　　其二，房地产商反诉的高额违约金，其未举证证明实际损失。涉案房屋尚未建成交付，在解除合同收回房屋另行出售的情况下，房地产商的实际损失微乎其微，直接索要33.7万元的违约金，显然过分高于其实际损失，请求法院依法予以调减。

　　其三，结合潘伟临近退休、旧房难售的实际情况，其逾期付款并非主观恶意，而是客观付款能力不足。

　　最终，法院采纳了冠领律师关于“违约金过高要求调减”的代理意见。2025年，法院作出判决：被告房地产商须在十日内退还潘伟购房款34万元；潘伟向房地产商支付违约金10万元。

　　本案中，冠领律师代理潘伟成功退房，避免了承担高达33.7万元的巨额违约金，仅以10万元的违约金代价解除了合同，最大限度地维护了委托人的经济利益。冠领律师凭借专业的法律素养和有力的诉讼策略，最终帮助普通购房者实现了权益的最大化，充分体现了律师在维护当事人合法权益、平衡交易双方利益方面的重要作用。（除办案律师外，文中当事人为化名）

　　撰稿人：杜璐璐

　　审稿人：董振杰

　　文章类型：原创B