旧瓦房出租重建变身学校遇拆迁，冠领律师巧用合同助解补偿分配问题

　　2004年9月的一天下午，广东惠州某地的宋鹏刚破天荒地没有出门工作，而是在家中的躺椅上悠然地歇息。风扇吹的一阵阵凉风给他带去了不少惬意，他手里拿着的纸张也随风轻掀，内容隐隐显出，细细看去，能辨清内容的大标题是“租用旧房和荒山合同书”。

　　当天晚上，他的妻子带女儿回家后，宋鹏刚自豪地向她们说了自己做的事情。原来，他当天并非一直在休息，而是起了个大早和当地一所学校的负责人协商，学校计划承租村内的房屋扩建校区，包括他一直空置着的十余间旧瓦房。

　　“咱们的瓦房，学校可以根据自己的需要改装或拆建。不过，签合同后四年内，学校要帮我们建两层以上楼房，共三百平方米以上。重建的房屋，按原旧房付租金，租期20年。”宋鹏刚翻着合同接着对妻子说，“是不是很划算，而且咱们的孩子还能免费在那里上学。”

　　他的妻子听到后，表现地未置可否，带着女儿洗漱去了。宋鹏刚也不在意，满意地翻看着合同。当时，他并不知道一项没有写入的条款，会让他日后辗转反侧、卧不安席——合同中没有约定遭遇国家强制征收时，征收补偿费权属问题。

　　2020年6月，在宋鹏刚旧屋上所建的学校被纳入了征收范围，学校作为被征收方与当地街道办签订了《补偿协议》，得到了近300万元的补偿款。在宋鹏刚主张自己的利益时，学校认为所建楼房归其所有，宋鹏刚不享有任何利益。

　　双方多次分辩无果，无奈之下，宋鹏刚委托了北京冠领律师事务所代理本案，希望能律所能帮助他争取到利益。冠领律师了解情况后，指派了李婧辉律师承办案件。李婧辉律师详细分析了合同的内容、性质，结合相关法律规范和日常生活经验法则，从中找到了宋鹏刚可以享有的财产权益——学校向宋鹏刚承诺的重建房屋。之后，冠领律师向法院提起了诉讼。

　　在诉讼过程中，学校方面指出，涉案被征拆土地上的建筑物是学校出资重建，自建造完成之日起，涉案征拆土地上的建筑物及附属物、添附物均属学校所有。在租赁期内，学校是涉案征拆土地及地上建筑物的合法权益人，依法应当享有涉案征拆土地上的建筑物及附属物、添附物的补偿费用，与宋鹏刚无关。

　　冠领律师冷静应对，指出固然学校享有建筑物的所有权，但《租用旧房和荒山合同书》约定学校在合同签订后的四年内为宋鹏刚建相应规制的楼房，该约定依法成立并有效，学校应按合同履行该义务。案涉房屋涉及政府征收后，不管学校是否建造房屋，宋鹏刚均有权请求学校对其应履行的义务作出补偿。所以学校应向宋鹏刚补偿至少300平方米建筑物的对应价款，参照街道办的评估单价，学校应向宋鹏刚补偿59万余元。

　　法院经过审理，采纳了冠领律师的代理意见，酌定学校限期向宋鹏刚支付59万余元房屋补偿款。学校方面不服，向上级法院提起了上诉。二审法院查明事实后，认为一审法院的审理并无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。

　　冠领提醒您，签订长期房屋租赁合同时，一定要添加上有关拆迁的合同条款。拆迁所涉金额一般较大，有明确的合同约定可以避免产生不必要的纠纷，远离不必要的矛盾。（本文除冠领律师外均为化名）。

　　撰稿人：姚晓婷

　　审核主编：段光平