签订房屋买卖合同后卖房人失联 买房人获赔违约30万

　　2020年7月23日，韩某(甲方，出卖人)与方先生(乙方，买受人)、物业公司(丙方，居间人)签订《北京市房屋买卖合同》，约定方先生购买韩某，建筑面积共235.99平方米;该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押登记日期为2020年4月28日;该房屋成交价格为920万元，买受人在签订本合同的同时支付定金10万元(不高于成交价格的20%);当事人双方同意，自本合同签订之日起109日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

　　但韩某一直没有按照合同约定将房屋过户，方先生也一直联系不上韩某。2021年4月13日，方先生与物业公司都曾采用邮寄送达方式向韩某签发解除房屋买卖合同的告知函，于2021年4月15日被韩某签收，不过韩某依旧没有作出回应。

　　无奈之下，方先生将其告上法庭。

　　庭审中，方先生提交涉案房屋成交价格、同等类型房屋拍卖价格、涉案房屋挂卖价格网页截屏、房屋买卖合同及房产证、小额贷款额度借款合同公证书、小额贷款最高额抵押合同公证书、转账凭证、利息支付记录截屏，证明为购买涉诉房屋，方先生出卖了父母的房屋，自双方签订《北京市房屋买卖合同》，同一小区大面积房屋成交价格上涨，2021年7月21日方先生另购房屋总价为971万元，购房面积为174.59平方米，因韩某违反《北京市房屋买卖合同》约定，致使方先生造成房屋价格上涨损失、利息损失及购房损失。

　　冠领说法

　　方先生与韩某、物业公司基于双方签订的《北京市房屋买卖合同》成立合法有效的房屋买卖合同关系。现方先生诉求解除双方签订的上述合同及补充协议，韩某与物业公司亦同意解除，对此不持异议。关于解除之日，合同自通知到达对方时解除，故确定为解除通知最后到达韩某之日即2021年4月15日。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的法律后果，韩某应将已收取的购房款100000元返还方先生，韩某亦同意返还，不持异议。韩某同意在本案中返还方先生居间服务费(即中介费)50000元，不持异议。

　　关于违约金数额，以方先生的实际损失为基础，兼顾合同履行程度、当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，综合考量认定违约金为300000元。

　　最终，判决如下：

　　一、确认方先生与韩某、物业公司于2020年7月23日签订的《北京市房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》于2021年4月15日解除;

　　二、韩某返还方先生购房款100000元，于本判决生效之日起十日内支付;

　　三、韩某返还方先生居间服务费(即中介费)50000元，于本判决生效之日起十日内支付;

　　四、韩某支付方先生违约金300000元，于本判决生效之日起十日内支付。

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　　撰稿人：秦佳

　　审稿人：冯昱