好心借房给亲戚抵押，房产险些被收！冠领律师代理应诉守住业主百万房产

2025年初秋，李先生手里攥着成都市某法院的传票，满心焦灼。一纸“第三人撤销之诉”，让李先生那套本已在7年前就已胜诉确权的百万房产，再次面临被强制执行夺走的风险。一场因为“好心借房”引发的、横跨15年的财产争夺战，再次重启。

故事始于2010年，李先生将名下成都的房产借给亲戚办理抵押融资。双方白纸黑字写明：仅为临时过户，实际产权归李先生。然而，五年后，亲戚与“买家”张某恶意串通，以105万的价格将房屋过户给了张某，张某更是转手用该房产套取了70万银行贷款。

直到2018年，这场骗局才彻底败露。李先生愤而起诉，法院经审理后明断：双方恶意串通，买卖合同自始无效，买家需解除抵押后将房屋退还。

原以为这次胜诉便可安然无忧，岂料，因张某长期拖欠贷款，银行申请强制执行案涉房屋。在执行受阻后，银行为了保全自身利益，直接向法院提起“第三人撤销之诉”，要求撤销2018年李先生的胜诉判决。

李先生慕名前往北京冠领（成都）律师事务所寻求法律帮助，律所经研判后指派谢佳俊律师代理本案。

庭审中，银行提出两点核心主张：其一，案涉房屋早在2018年判决前已被多家法院查封，依据相关司法解释，原案应当直接驳回起诉；其二，2018年判决直接否定房屋抵押效力，侵害银行善意抵押权，判决结果错误。

律师梳理全案卷宗，分层展开抗辩说理。第一，原告混淆确认物权之诉与确认合同无效之诉，原案核心是认定李先生的亲戚与张某房屋交易行为效力，并非直接判定房屋物权归属。法院查封仅限制房屋对外处分，不影响司法机关判定交易合同效力，2018年判决未处分查封房产，程序和实体均合法合规。

第二，生效判决已认定二人恶意串通，房屋买卖合同自始无效，张某从未合法取得房屋产权，无权设立房屋抵押，银行抵押权本源存在重大瑕疵。同时银行作为专业金融机构，放贷审核存在重大失职：房屋备案成交价与放贷金额差距悬殊、未实地核验房屋实际占有人、轻信借款人承诺，未尽审慎核查义务，不符合抵押权善意取得法定要件。

第三，第三人撤销之诉需满足原判决错误、损害第三人民事权益双重要件，本案均不满足。2018年判决设定前置条件，仅要求张某涤除抵押权后才可办理过户，抵押权存续期间，李先生的亲戚享有的仅仅是附条件的债权请求权，没有房屋所有权，无法对抗银行登记的抵押权，银行优先受偿权从未实质受损。

2026年4月8日，法院采纳了冠领律师的代理意见，判决驳回了银行全部诉讼请求，案件受理费、公告费共计1.1万元，全部由原告银行承担。

这份判决成功守住了李先生的房产，给这场充满波折与拉扯的房产纷争，画上了圆满的句号。同时，本案也警示大家：在进行房屋借名登记或涉及重大财产安排时，务必提高法律风险防范意识，切莫让自己陷入漫长的诉讼纷争。

撰稿人：杜璐璐

审稿人：董振杰