一纸“假转让合同”断送老宅20年，冠领律师助委托人确认合同无效保住所有权

　　2005年初春的上海宝山区，头发花白的孟祥山坐在老式公房的木质沙发上，颤抖着手在《上海市房地产买卖合同》上签下名字。窗外梧桐树刚冒新芽，但这个春天带来的不是希望，而是困扰这个家庭二十年的房产迷局的开始。这位老人不会想到，这次为帮儿子孟卓才度过债务危机而配合的“卖房”，会让这套拆迁安置房陷入长达二十年的权属争夺。

　　孟祥山与妻子共育有两个儿子，大儿子孟卓才与二儿子孟卓华。2005年孟卓才由于个人原因出现债务危机，向父亲求助。为帮儿子度过难关，在债主孙凯的提议下，双方决定用房子抵押贷款还债，约定贷款还清后再将房子过户回来。

　　于是，孟祥山配合孙凯完成了一场“假买卖”：双方明面约定将这处房屋以51万元“出售”给债主孙凯，实际孙凯无需支付购房款。之后孙凯用新房主名义申请35.7万元银行贷款，其中14万用于还债留给自己，剩余21.7万转账给孟卓才。双方约定待孟卓才还清银行贷款，即可将房屋过户回来。

　　但不久之后，孙凯失联，孟卓才在联系不到对方的情况下，停止了向银行偿还贷款。2008年，银行就房屋抵押贷款向法院提起诉讼，获得法院支持，取得了房屋的抵押权。2009年，孙凯被法院判令偿还案外第三人的借款，这座在孙凯名下的房屋面临司法拍卖，银行抵押的局面。但多年来，孟卓才及其妻女一直实际居住在房屋。无奈之下，孟卓才与妻子代孙凯偿还了第三人借款本息共计46万元，而房屋仍被银行抵押。随着父亲孟祥山，大哥孟卓才先后离世，孟卓华为了让老宅免于被银行折价或拍卖，在2025年5月28日，向银行归还了贷款本金20万元。

　　眼看孙凯的债务问题对房屋影响愈加严重，孟卓华决定寻求法律帮助。在朋友介绍下，孟卓华联系到北京冠领（上海）律师事务所寻求帮助，律师李茂生、杨燕受律所指派代理本案。

　　冠领律师接手案件后，发现本案的关键是确认孟祥山与孙凯签署的房屋买卖合同无效。基于此，冠领律师指导孟卓华收集了2005年以来的水电煤缴费单，票据上始终是孟卓才一家的名字；同时调取了户籍档案，证明孟卓才一家始终落户于此；甚至找到了多年未变的物业管理登记记录，构筑起证明“实际居住”的坚实证据链。冠领律师通过银行历史流水发现，35.7万元贷款发放后，仅有21.7万元转入孟卓才账户，这与“抵债”说法吻合。而所谓的51万元购房款，根本不存在支付记录。

　　法庭上，银行出示了2008年的生效判决，强调其对房屋的抵押权应受保护。冠领律师则向法庭呈现了从2005年至今的物业费票据与户籍档案证明实际居住情况。律师指出，这套位于宝山的老公房，二十年来始终保持着孟卓才一家生活的痕迹，房屋实际占有状态与权属登记严重背离。审理过程中，孟卓华与大嫂也均表示愿意代孙凯偿还生育房屋贷款本金及利息，以尽快涤除银行抵押权，保留房屋。结合相关判例，冠领律师向法院强调此类“以合法形式掩盖非法目的”的合同应属无效，房屋产权应恢复至孟祥山名下。

　　2025年9月24日，法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见，判决确认合同无效。同时，法院也平衡了银行抵押权保护，判令银行抵押权涤除后10日内房屋产权登记恢复至孟祥山名下。

　　案件结束后，孟卓华特意为冠领律师赠送两面锦旗，感谢律师帮助他在时隔二十年的纠纷后，让房屋重新回到孟家名下。在房地产市场规范发展的今天，任何试图通过“阴阳合同”规避监管的行为，终将面临法律的检验。而司法裁判的价值，不仅在于解决个案纠纷，更在于通过每一个判决构筑起公平诚信的市场秩序。（文中除代理律师外，当事人名字均为化名）

　　撰稿人：霍雨菲

　　审稿人：张冠彬

　　文章类型：原创B