冠领律师代理广州房屋买卖合同纠纷案胜诉，助委托人驳回买方索赔9万元违约金诉求

胜诉公告：由北京冠领律师事务所主任周旭亮、执行主任任战敏督导，韩玉杰律师代理的广东广州房屋买卖合同纠纷案，经由广东省广州市某区人民法院审理，作出《民事判决书》，判决确认原告、被告（委托人）之间的房屋买卖合同关系解除，被告向原告退还定金1万元，驳回原告要求被告支付违约金的诉求。

2024年5月，在广州卖房的罗彩萱（以下均为化名）因拒绝买家马成安“高评高贷”的要求，被诉至法院并被索赔9万元违约金。罗彩萱随后委托北京冠领（广州）律师事务所律师代理应诉。经过冠领律师的努力，法院判决：确认罗彩萱、马成安之间的房屋买卖合同关系解除，罗彩萱向马成安退还定金1万元，驳回马成安要求罗彩萱支付违约金的诉求。

2024年2月，罗彩萱因资金周转需要，准备出售名下一处位于广州市的房屋，后她经当地一家中介公司联系，与马成安签订了《房地产买卖合同》，约定房屋总价为90万元，付款方式为按揭付款。

合同签订后，中介公司工作人员提出，由于罗彩萱着急出售房屋，最终达成交易的价款较低，而银行对该房屋的评估比较高，贷款情况可能与实际审批情况不一致，为了防止马成安首付不够，需要罗彩萱配合他做“高评高贷”，最终以银行贷款审核为准多退少补。罗彩萱粗略听过后没有太理解这是什么意思，只感觉这似乎有助于自己顺利卖房，于是稀里糊涂地又与马成安签订了一份补充协议，马成安随后向罗彩萱支付了1万元定金。

当晚，罗彩萱回家后，家人立刻指出补充协议的条款有问题，中介公司极有可能是在配合马成安骗取银行贷款。罗彩萱一听觉得有道理，抱着多一事不如少一事的想法，于次日向马成安表示房子不卖了，并同意退还定金。

马成安随即表示，罗彩萱单方退钱的行为属于违约，想要解除合同则需要按照约定向他支付9万元违约金。罗彩萱认为她在签约第二天便告知了马成安其解约要求，并没有给他造成任何损失，不需要向他进行赔偿。

双方经沟通后始终无法达成一致，2024年5月，马成安向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求罗彩萱退还定金并支付违约金。罗彩萱接到法院传票后，来到北京冠领（广州）律师事务所，希望委托律师驳回马成安的“无理诉求”。冠领律所经过研判接受了委托，委派韩玉杰律师承办此案。

冠领律师介入案件后，首先通过调查工商登记信息，得知促成罗彩萱签订《房地产买卖合同》的中介公司在当时已被注销，根本无力协助马成安办理后续贷款手续及房屋所有权转移登记手续，也无权承接房地产经济业务并收取费用，其作为签约方的主体不适格。此外，双方签订的补充协议也损害了贷款银行的利益，根据《民法典》规定，该合同应属无效。

冠领律师综合以上信息制定出应诉方案，代理罗彩萱出庭发表答辩意见指出：

第一，根据补充协议约定，马成安有可能从银行贷款到“超出房价部分的金额”，存在严重“高评高贷”的违规情形，因此合同不宜继续履行，而马成安对此存在过错。

第二，合同中约定“如审批过程中贷款不通过，客户可选择更换名额或退还定金”，也就是说，若“高评高贷”的违规贷款行为未通过，罗彩萱可以选择退回定金，不再继续履行合同，且无需承担违约责任。因此马成安要求罗彩萱要么履行违规合同，要么承担违约责任的主张，显然并不公平。

法院经审理后采纳了冠领律师的意见，于2024年5月作出判决：确认罗彩萱、马成安之间的房屋买卖合同关系解除，罗彩萱向马成安退还定金1万元，驳回马成安要求罗彩萱支付违约金的诉求。

二手房“高评高贷”是违法行为，无论是贷款审核还是银行自查，在如今大数据的时代都非常容易查出评估价与网签价不相符的事实，为此背上法律风险，并不划算。此外，对于市面上鼓吹零首付、负首付、无故返利等行为现象，购房者要多加警惕，遵循房地产交易的法律法规和秩序指引，尊重市场真实价格，合法交易，合理置业。

撰稿人：谷楠

审稿人：董振杰