冠领律师代理上海浦东房屋租赁合同纠纷案，助委托人拿回损失6.9万余元

　　北京冠领律师事务所周旭亮主任、任战敏执行主任督导，陆文佳律师代理的房屋租赁合同纠纷一案，经由上海市浦东新区人民法院审理并出具《民事判决书》，判决原被告签订的房屋租赁合同解除，被告应当依法向原告（委托人）返还租押金、支付违约金、赔偿装修损失共计6.9万余元。

　　2022年11月12日，上海的白宏康从房东陈佳处租赁了一间位于浦东新区的毛坯房，签订了《房屋租赁合同》并支付了租押金。白宏康在对该房屋装修过程中，遭到第三人阻挠失去了对房屋的占有。因房东陈佳不能给予根本解决办法，白宏康在冠领律师的帮助下将其诉上法庭，最终于2023年11月赢得胜诉，拿回了租押金及赔偿金共计6.9万余元。

　　2022年11月，白宏康在浦东新区物色到一处毛坯房，很适合装修后作为出租房。联系之下，白宏康通过租房中介找到了该毛坯房的出租人陈佳。随后，陈佳带白宏康看了房，二人达成了租房合意，并约定于11月12日签订《房屋租赁合同》，彼时双方应准备齐全各项签合同所需的资料。

　　签合同时，白宏康首先向陈佳确认了房屋产权问题，但陈佳并没有拿出房本给白宏康予以确认。在白宏康的追问之下，陈佳表明房本在自己母亲手里，母亲正在车里不方便出来。同时，陈佳出示了自己的独生子女证明以及父亲的死亡证明，表明了自己的继承人身份以及与母亲出租该房屋的共同意愿。白宏康还对陈佳所出示的房屋产权证明上的陌生姓名提出了疑问，陈佳解释道由于父亲去世不久，房屋还没来得及办理过户，所以现在是共有状态，但自己与母亲作为继承人当然享有对该房屋的处置权，所以白宏康无需担心该房屋的租赁问题。

　　在中介再三保证下，将其他资料也确认无误后，白宏康与陈佳签订了《房屋租赁合同》。双方在合同中约定，白宏康作为承租人，租期为2023年2月1日至2018年1月31日，第一年房租及押金共计35100元。2022年11月12日当天，白宏康将首年的租押金向陈佳一次性支付完毕。

　　2022年12月10日，陈佳向承租人白宏康交付了房屋钥匙，白宏康开始雇佣工人下场装修。装修工人雇佣、建材购买等都进行得很顺利，半个月的时间，白宏康在该房屋装修中投入了3.5万余元费用后，房屋的硬装基本完成。然而，2022年12月28日，装修工作被一陌生女子叫停，装修工人也因女子的报警被带走。

　　原来，前来闹事的人是陈佳的继母，也是该房屋产权共有的另一位当事人。装修被迫停止，白宏康这才知道该房屋存在产权争议。硬装基本完成的房屋被陈佳的继母更换了锁芯，白宏康无法继续进行装修和后续出租工作，而不仅作为出租人的陈佳联系不上，此前再三向白宏康保证的中介方对此事也不能给予明确回复。

　　为了尽快解决这一问题，白宏康多次找到陈佳进行沟通，直到2023年2月，陈佳仍旧没有给到白宏康合理的解决方案。投入大额资金无法回流，后续合同无法继续履行，白宏康对于陈佳隐瞒房屋产权真实情况十分不满。思索过后，白宏康来到了北京冠领（上海）律师事务所寻求帮助，经冠领律所委派，专业能力突出、办案耐心细致的陆文佳律师承办此案。

　　2023年3月接手此案后，冠领律师通过白宏康与陈佳取得联系，希望能就此事有进一步的沟通并协商解决方案。沟通过程中，陈佳曾提出可以在白宏康装修结束后以市场价承租，但该处房屋的锁芯被陈佳的继母频繁更换，白宏康始终无法拿到钥匙进行下一步工作，该方案并无实际履行的可能性。

　　房屋产权争议始终无法解决，房屋租赁合同也无法继续履行。因此，冠领律师代白宏康向陈佳表明了退还租押金、支付违约金与装修损失的要求，陈佳对此不同意。随后，冠领律师代理白宏康向法院提交了诉状。

　　提交诉状后，能够向法庭提供充足的证据以支持诉求成为重点。然而在代理之初，白宏康仅向冠领律师所提供了原始的《房屋租赁合同》以及与陈佳的聊天记录，证据并不充足。冠领律师知道，要想帮助白宏康维权，还需要更多的证据。

　　由于白宏康长期从事房屋租赁装修等工作，与各个建材供应商建立了良好的客户关系，建材费主要是以现金形式支付且少有发票凭证。装修工人的工资支付也基本都是现金形式，双方均无交易凭证。基于这一情况，冠领律师向白宏康了解了各个供应商的具体情况，并与白宏康一道多次奔走以获得证人证言，并拿到了相应的送货单据等作为证明。工人一方，冠领律师一是通过多方获取能够相互印证的证言，二是争取到了两位工人自愿出庭作证。

　　2023年9月20日，法院立案受理。庭审中，冠领律师向法官提交了上述证据并表示，陈佳在出租房屋时即以独生子女证、其父亲的死亡证明等构建了其具备房屋处理权的表观，白宏康作为善意租赁人已经尽到了审慎义务。而在2022年12月底白宏康失去对房屋占有时，陈佳已经构成了违约，需要对此承担合同约定的违约责任。此外，针对陈佳所说的待白宏康装修完毕后以市场价回租的处理方案，因该方案不存在履行可能性，不能构成有效补救。即陈佳应当向白宏康退还12月后的租押金，支付违约金并赔偿装修损失。

　　冠领律师的意见与所提供的证据、证人证言等均能够相互印证，属于白宏康的合理诉求，法院对此予以认可。2023年11月24日，法院对本案出具了《民事判决书》，判令白宏康与陈佳的房屋租赁合同关系解除，陈佳向白宏康退还租押金并支付违约金、赔偿金共计6.9万余元。

　　（文中除律师外均为化名）

　　撰稿人：张宏领

　　审稿人：段光平