委托人购房遭遇“一房二卖”，冠领律师厘清合同效力助其全额追回25万元

2025年8月，湖北武汉的路女士收到一张25万元欠条，心中五味杂陈。这份欠条并非因借贷产生，而是源于一次房屋交易的失败。路女士购房五年，临近拆迁之际，却遭遇卖家冯先生“一房二卖”。更让她焦虑的是，即便手握欠条，冯先生后续仍拒不还款。

这起纠纷要回溯到2020年，双方签订《房屋买卖协议》，约定路女士以14万元购买冯先生位于武汉某村的一套房屋。路女士全额付款后，冯先生也出具了收条。后来，该房屋所在区域被纳入征迁范围，房屋价值攀升，也埋下了纠纷的伏笔。

2025年春天，冯先生主动找到路女士，声称可以帮忙办理拆迁补偿手续，两个月内就能办妥，但需要收取8万元办事费用。然而钱款到账后，冯先生只写下收条，承诺办不成全额退款，实际上并未履行承诺，反而做出了一件令人意想不到的事他把该房屋转卖给了其他人。

路女士为此多次和冯先生沟通，双方于2025年8月达成一致，由冯先生出具欠条，承诺在2025年10月23日前向路女士返还购房款、办事费，再额外支付3万元作为补偿，共计25万元。可还款期限届满后，冯先生不仅分文未付，还玩起了“失踪”。路女士焦急万分，于2026年1月委托到北京冠领（武汉）律师事务所，律所指派律师周凡承办此案。

冠领律师敏锐地意识到，本案并非简单的债务纠纷，矛盾根源在于这份农村房屋买卖合同。我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的流转受到严格限制。路女士并不是案涉房屋所在地的村民，案涉《房屋买卖协议》应属无效。

不过合同无效并不代表路女士的权益无法保障，根据《民法典》的规定，路女士仍有机会追回购房款。但本案除购房款外，还涉及办事费、损失补偿，法律关系容易混淆。律师逐一厘清各项钱款的法律关系，整理好双方转账记录、微信聊天记录、《房屋买卖协议》、收条、欠条等证据后，代理路女士提起合同纠纷诉讼。

庭审中，冯先生经传唤拒不到庭。冠领律师首先援引《土地管理法》规定指出，农村宅基地归村集体所有，仅本村集体经济组织成员享有使用权，根据“房地一体”原则，房屋转让也受到限制。路女士作为外村村民购买宅基地房屋，案涉《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定自始无效。

依据《民法典》第157条的规定，行为人因无效合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。冯先生作为出卖方，明知房屋性质和路女士的身份限制，仍然签订买卖合同，事后又因拆迁利益“一房二卖”，存在明显过错，不仅应当返还购房款和办事费，还应承担相应的赔偿责任。而案涉欠条是冯先生的真实意思表示，其中包含的3万元补偿款，可以视为冯先生对自身过错责任的自愿承担，也是双方就合同无效后财产返还和损失赔偿问题达成的清算协议。该欠条本质并非民间借贷，不能简单按借贷关系割裂认定。

法院审理后采信了冠领律师提交的证据以及代理意见，认为案涉《房屋买卖协议》无效，冯先生欠条中承诺支付的补偿属于对自身权利的处分，因此于2026年4月判决，冯先生限期向路女士返还各项费用共计25万元，如未按期履行义务，应当加倍支付相应债务利息。

本案的破局之钥，在于律师没有局限于“要房”还是“退钱”的表象，而是准确识别了农村房屋买卖合同的效力，抓住“合同无效后财产返还规则”与“自愿补偿合法有效”两大突破口，将一纸欠条转化为锁定违约责任的证据，最终为委托人全额追回了款项。

撰稿人：郭滢

审稿人：董振杰