房产买方要求解除合同索赔逾百万，冠领律师助卖方扣下定金并驳回对方诉求

　　2024年6月27日，对广东深圳的程宇柯而言，本是充满期待的一天。他将自己名下的一套房产，以1126万元的价格，出售给了赵琦、孙连城夫妇。合同顺利签订，对方也爽快地支付了60万元定金。交易似乎正朝着圆满的方向推进。然而，这份喜悦并未持续太久。

　　仅仅半个月后，一封《解除合同通知书》被送到了程宇柯手中。通知书的理由是：程宇柯未能按照合同第九条的约定，在签署合同前向买方提供一份由承租人出具的、独立的“放弃优先购买权声明”。买方据此认为程宇柯构成违约，不仅要求解除合同，还要求他双倍返还定金，共计120万元，并赔偿损失10万元。

　　面对这突如其来的指控和巨额索赔，程宇柯感到困惑与不解。在他的认知里，承租人早已在《房屋租赁合同》中明确放弃了优先购买权，这难道还不够吗？为什么还需要一份额外的、单独的声明？他担心自己会因为这项看似是“程序瑕疵”的问题，蒙受重大损失。在朋友的介绍下，程宇柯联系了北京冠领（深圳）律师事务所寻求帮助，律师张兵受律所指派代理本案。

　　冠领律师介入后，迅速厘清了案件的核心争议点：卖方未提供一份独立的“放弃优先购买权声明”文件，是否构成足以解除合同的根本违约？在深入研究案情和合同条款后，张兵律师制定了清晰的抗辩策略，并代理程宇柯提起了反诉。

　　在法庭上，冠领律师围绕“合同目的能否实现”和“违约性质认定”这两个核心进行陈述。首先，针对买方主张的“合同目的不能实现”，律师认为，案涉房屋的《房屋租赁合同》中第五条已明确约定“承租方放弃优先购买权，产权人在租赁合同期限内出售该房产的，出租方/产权人无需承租人签署书面放弃优先购买权声明”。这份由出租人（程宇柯）与承租人签署的正式租赁合同，其法律效力等同于甚至强于一份事后单独出具的声明。而且，在买方发出解约通知的次日，中介就已将包含该条款的合同截图发送给了买方。因此，承租人放弃优先购买权的事实是确定、清晰且可证明的，买方所谓“无法确认”、“交易存在重大风险”的主张不能成立，合同根本目的（房屋所有权转移）的实现不存在法律障碍。

　　其次，冠领律师向法庭提交了关键证据——中介与买方的微信聊天记录。记录显示，早在2024年7月1日，即合同约定的首付款支付日（7月11日）前十天，买方赵琦就向中介明确表示“我是很想买这个房子，但是现在资金出了问题，我们只能解约，问题在我们这边……”。这直接证明了买方是因自身资金问题想要退出交易，所谓“因卖方未提供声明而解约”只是其事后寻找的借口。律师进一步指出，根据合同约定，买方负有在2024年7月11日前支付巨额首期款277.8万元并办理贷款申请的核心义务。但买方从未履行该主要付款义务，其行为已构成根本违约。

　　法院经过审理，采纳了冠领律师的代理意见，认定原告三人在合同履行期间自认资金出现问题并要求解约，且未按约定支付首期款，其行为已构成根本违约。2026年3月25日，法院作出判决：确认合同解除（解除权在守约的卖方）；驳回买方赵琦、孙连城要求双倍返还定金、赔偿损失的全部诉讼请求。这意味着，卖方程宇柯不仅无需退还已收取的60万元定金，也无需支付任何赔偿。买方需承担本诉的全部案件受理费。

　　冠领律师在本案中直击“合同目的实现”和“履约实质”这一核心，用扎实的证据揭露了对方违约的真实原因，不仅彻底驳回了对方的索赔诉求，更保住了60万元定金，成功维护了守约方的合法权益，捍卫了契约精神。（文中除代理律师外，当事人名字均为化名）

　　撰稿人：霍雨菲

　　审稿人：张冠彬

　　文章类型：原创B