广州男子承租无证公寓引发财产纠纷，冠领律师助其追回押金及占用费

2023年8月，广州居民徐先生受让了三栋公寓的承租权，因租赁关系终止后无法收回押金等费用，向北京冠领（广州）律师事务所求助。律师代理徐先生提起诉讼，在庭审中结合已掌握的转租、违建事实，论证租赁合同无效，最终成功助徐先生追回共计近51万元的押金及占用费。

2023年8月，广州居民徐先生通过公寓转租信息联系到方克威，并与其签订转让合同，约定由徐先生承租经营公寓至2026年1月31日；方克威支付租金至2023年9月14日，且其交给业主于刚的40万元租赁押金，待租赁终止后由于刚直接向徐先生返还。同日，徐先生又和于刚、方克威共同签订租赁合同，接手公寓。2024年夏，徐先生发现该公寓属于违法建筑。终止租赁关系后，于刚未向徐先生返还押金，且方克威实际未支付2023年9月租金（徐先生已垫付）。反复沟通无果，徐先生向北京冠领（广州）律师事务所求助，律所指派曾柏霖律师代理此案。

律师分析后认为，租赁合同、转让合同的效力需分别判断。案涉公寓未取得建设规划许可证，导致租赁合同无效；而转让合同的标的是承租权，实质上是更换承租人，故该合同的效力并不受公寓涉及违建的影响，应属有效，徐先生有权要求于刚支付押金，并要求方克威支付垫付占用费（因涉违建，故“租金”应为“占用费”）。固定相关证据后，律师代理徐先生向法院提起诉讼。

庭审中，于刚称其并非转让合同相对方，无需承担返还责任；同时提出反诉，要求徐先生支付欠付占用费21.7万余元。方克威则称已支付9月14日之前的占用费。

冠领律师指出，押金权益已随经营权共同转让，且各方均于庭上共同确认，现租赁合同因涉违建而无效，徐先生有权要求于刚返还因租赁合同取得的押金。另外，方克威承诺支付占用费至2023年9月14日，但其并未举证证明其已支付占用费至此，徐先生有权向其追偿。

2026年3月24日，经审理，法院判令于刚向徐先生返还40万元押金，方克威支付占用费近11万元；徐先生需清偿经营期间欠付于刚的占用费。

本案提醒大家，租赁房屋签约前务必核实房屋权属等情况，以免陷入无效合同引发的纠纷之中。（除冠领律师外，其余人名均为化名）

撰稿人：朱晋依

审稿人：段光平