冠领律师代理广州物权保护纠纷案应诉成功

一份签订时间早于1987年《民法通则》（现已废止）的用房协议，其内容在当下应如何理解与认定？2025年，广州同住一栋楼上下层的两家人，便围绕这份用房协议产生了物权保护纠纷。

“这栋楼是我父亲出资建造的，协议里明确约定2层及以上归我家使用，你凭什么让我们搬走？”72岁的黄渠老人在二楼楼梯口与楼下的中年女子李芷争执道。

李芷当即反驳：“你说的那份协议符合现在的法律规定吗？房产证上只登记了一楼，你加建的2-4层分明是违建！”

两人互不相让，在旁的邻居见二人情绪愈发激动，连忙将他们拉开。争执的话语传开后，年轻人认为应当按房产证办事，而见证过这栋楼建造过程的老人们则更偏向黄渠。随着讨论声渐起，这段过往也渐渐清晰起来。

这栋楼房的前身是砖木结构的平房，早在1979年就已成为危房。当时，承租人黄渠与出租人签订了《修建危房协议》，约定由黄渠的父亲出资，将危房改建为水泥混合结构的楼房；改建完成后，一楼产权归出租人所有，二楼以上交由承租人黄家使用。

此后，黄家经报批建成一栋“二又二分之一层”的楼房即两层主体建筑外加一层阁楼，这在当时算得上气派。不久后，一楼迎来了新主人李芷的养父，两家人就此开启了上下楼的邻里生活。

2013年，李芷通过继承取得不动产权证，却发现证上登记的是单层建筑。而此时黄家已在阁楼之上加盖了铁瓦简易房，整栋楼从外观上看俨然是四层。李芷认为，2至4层属于恶意违建，黄家的建造行为非法侵占了她的房产，还导致一楼地基下陷，使她的房屋受到损害，因此要求黄渠全家腾空搬离并赔偿损失。

两家人的矛盾自此爆发。2025年，李芷为解决这一纠纷，向法院提起物权保护纠纷诉讼，将黄渠列为被告，黄家其他成员则作为第三人参与诉讼。这一纸诉状让黄家陷入焦虑，几经打听后，黄家共同委托北京冠领（广州）律师事务所，由欧超杰律师全权代理应诉事宜。

接案之初，冠领律师便意识到本案的核心难点：纠纷始于上世纪70年代末，因年代久远，历史书证零散缺失；且原告已率先提起诉讼，若要胜诉，必须完整还原当年危房改建的历史全貌。随后，律师深入挖掘房管档案、城建存档及税务台账，梳理出一套横跨四十余年的完整证据链，证实房屋的2、3层经过合法报建、超建部分已缴纳罚款可临时使用；同时指导委托人补充拍摄房屋现状视频，客观还原房屋真实结构。

庭审中，冠领律师表示，协议明确约定“一楼归产权人、二楼以上由承租人处理”，结合1979年的民事法律环境与普通人的认知水平，该条款应解释为承租人对二楼以上房屋享有使用、处分、收益等完整权益。

同时，尽管案涉改建行为发生于《民法典》施行前，但房屋占用事实持续至《民法典》生效后，故本案适用《民法典》第322条关于添附的规则。黄渠方因出资添附建造二层以上建筑，依历史约定合法取得了相应使用权益。

2025年9月，法院作出判决，驳回李芷的全部诉讼请求。一审败诉后，李芷不服判决提起上诉，主张案涉协议中并无“出资取得所有权”“产权归承租人”的明确表述，黄渠仅有权使用2层；3、4层系后期单方违建，且是水泥钢筋砖瓦结构的，已造成一楼地基下陷。另外，一审法院以1987年出台的民法规则及《民法典》倒推解释1979年签订的协议，属于司法越权代行政机关对违建进行确权。

对此，冠领律师指出，案涉改建协议合法有效，结合黄家全额出资报建缴费、数十年无偿占用使用且历任产权人数十年未提出异议的履约证据与事实，一审法院将“二楼以上交承租人处理”解释为包含使用、处置权益具有合理性。

2026年4月，法院采纳冠领律师代理意见，作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

冠领提醒：这类因历史遗留原因产生的房屋物权纠纷，核心难点在于年代久远带来的证据缺失与规则适用争议。遇到此类纠纷时，当事人一方面要注意梳理留存所有能还原历史背景、履约过程的相关材料，及时委托专业律师介入梳理证据链；另一方面也要尊重历史约定和履行事实，理性通过法律途径主张权益，避免不必要的矛盾升级。（除冠领律师外，本文人物均为化名）

撰稿人：姚晓婷

审核主编：张冠彬